Baulasten

Seit der Novelle der Brandenburgischen Bauordnung im Jahr 2016 ist es möglich, bei Nichteinhaltung von Vorgaben aus der Bauordnung entsprechende Baulasten zu begründen. Dadurch werden in der Regel die Nachbargrundstücke belastet. Baulasten werden im Baulasterverzeichnis der Bauordnungsämter geführt und können nur nach Zustimmung des Eigentümers des belasteten Grundstücks eingetragen werden.

Baulasten Vermessung Havelland Brandenburg

Welche Baulasten gibt es?

Die wichtigsten Baulasten sind

  • Abstandsflächenbaulast (wenn Gebäude zu nah an der nachbargrenze stehen)
  • Baulasten aus Brandschutzgründen (wenn der Brandschutz nicht eingehalten wird, können entsprechende Flächen gesichert werden)
  • Erschließungsbaulast (wenn der Zugang zum Baugrundstück über andere Grundstück führt)
  • Vereinigungsbaulasten (wenn Gebäude auf 2 Grundstücken stehen oder eine Überbauung vorliegt)
  • Stellplatzbaulast (bei notwendige Stellplätze nicht fremden Grundstücken liegen)
  • Baulast für die Verwendung gemeinsamer Bauteile (wenn z.B. zwei Gebäude eine gemeinsame Wand nutzen)

Exemplarisch sei die Abstandsflächenbaulast näher erläutert. Wenn Sie als Bauherr planen, Ihren Neubau näher als den vorgegebene Mindestabstand von 3,0 m zur Grundstücksgrenze zu errichten, liegt die sogenannte Abstandsfläche mit einer Tiefe von 3,0 m zum Teil auf dem Nachbargrundstück. Wird nun eine entsprechende Abstandsflächenbaulast mit Zustimmung des Nachbarn in das Baulastenverzeichnis eingetragen, so darf der Neubau wie gewünscht errichtet werden. Das Nachbargrundstück ist in seiner Nutzung entsprechend eingeschränkt: in der übernommenen (Teil-) Abstandsfläche dürfen keine Gebäude mehr gebaut werden. Dadurch wird in der Regel je nach Einschränkung eine frei verhandelbare, einmalige oder wiederkehrende Entschädigung oder Ausgleichszahlung fällig.

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Unterstützung durch den ÖbVI

Der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur erkennt, zum Beispiel im Rahmen der Erstellung des Amtlichen Lageplans für einen Bauantrag, wo Verstöße gegen die Bauordnung vorliegen und wie sie geheilt werden können. Er erstellt Pläne, in denen die einzutragende Baulast erkennbar und maßlich festgelegt ist. Auch kann er den Antrag zur Eintragung einer Baulast vorbereiten.

Die sogenannte Verpflichtungserklärung wird nach Antragsstellung vom Bauordnungsamt vorbereitet und die Unterschrift vom Baulastgeber auf dieser Erklärung öffentlich beglaubigt. Aber auch der ÖbVI kann diese Verpflichtungserklärung erstellen und die Unterschriften beglaubigen. Oftmals ist dies die schnellere Vorgehensweise.

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Baulast und Grunddienstbarkeit

Bei der Baulasteintragung handelt es sich um eine öffentlich- rechtliche Verpflichtung des Baulastgebers gegenüber dem Bauordnungsamt. Davon zu unterscheiden ist die Grunddienstbarkeit, die im Grundbuch eingetragen wird: durch sie werden Dritten bestimmte Rechte an einem Grundstück eingeräumt. Als Beispiel sei die Erschließungsbaulast genannt. Sie stellt die (öffentlich-rechtliche) Erschließung eines Grundstücks entsprechend den Vorgaben der Bauordnung sicher. Sie gibt jedoch dem Grundstückseigentümer nicht zugleich das Recht, auf dem belasteten Grundstück ein (privates) Wegerecht auszuüben. In der Regel sind also beide Eintragungen notwendig bzw. sinnvoll: sowohl Baulast als auch Grunddienstbarkeit.

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